Dezembro 3, 2022

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Vale a pena comprar imóveis portugueses agora? (2022, terceiro trimestre) » FINCHANNEL

Os imóveis portugueses são há muito uma mercadoria procurada pelo Reino Unido, Estados Unidos e cidadãos estrangeiros – e por boas razões. Um clima generoso e uma porta de entrada para a cidadania europeia são duas das principais motivações para os investidores.

No entanto, entre 2020 e 2022, a procura ultrapassará drasticamente a oferta e o preço dos imóveis portugueses aumentará drasticamente. Na verdade, os preços do metro quadrado ajustados pela inflação no país subiram para uma alta de 30 anos.

O Global Property Guide forneceu algumas análises do mercado.

1) Preços atuais e históricos das casas em Portugal

Como referido anteriormente, o preço do metro quadrado em Portugal aumentou significativamente nos últimos dois anos:

O pico de crescimento começou em 2021, impulsionado por compradores locais e estrangeiros.

De acordo com os números publicados pelo INE (Instituto Nacional de Estatística Espanhol), o investimento de cidadãos da UE aumentou 72,3%, enquanto o capital não comunitário aumentou 79,1% (2021).

Além disso, entre 2015 e 2022, os preços dos novos metros quadrados de construção aumentaram mais de 90%. Ajustado pela inflação, esse número se estabiliza em 80% de crescimento.

O desenvolvimento mais recente pode ter sido impulsionado pelo programa de “visto de ouro” de Portugal, juntamente com a pandemia de Covid-19 e a guerra Ucrânia-Rússia.

Atualmente, as taxas de juro hipotecárias portuguesas estão em alta. Isso se deve em grande parte à Euribor, que está prevista entre 4-5% em 2023. A maioria das hipotecas em Portugal são “flutuantes” – o que significa que as taxas de juros são geralmente de 1-2% e Euribor.

Esta será uma boa notícia para os compradores de algumas propriedades com preços razoáveis, pois os preços começam a cair. Devido ao aumento dos pagamentos de dívidas, as pessoas são forçadas a vender suas propriedades.

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No entanto, se a inflação permanecer elevada na UE e em Portugal, os preços dos imóveis podem continuar a subir à medida que mais investidores procuram reduzir as suas posições de caixa.

Quanto custa comprar um apartamento em Portugal?

Abaixo está um “guia de preços” para Portugal neste momento.

Estes são os preços médios calculados com base nas listagens do Idealista.

Apartamentos Estúdio:

Lisboa: €250K – €300K
Porto: 170K€ – 220K€
Faro: €120K – €160K
Funchal (Madeira): €140K – €160K
No Algarve, a maioria das moradias de 4-5 quartos estão na faixa de $ 800K – $ 1,4M, embora a maioria necessite de renovação. Novas construções ou vilas reformadas geralmente custam mais de US$ 1,5 milhão.

2) Rendimento bruto do aluguel de longo prazo

Comparamos as listas de apartamentos residenciais atuais para calcular os rendimentos brutos de aluguel para diferentes apartamentos em Portugal – de estúdios a propriedades de 3 ou mais quartos.

De acordo com a nossa pesquisa, Portugal tem um rendimento médio bruto de renda de 5,20% – em alguns lugares este valor sobe para 7% para arrendamentos de longa duração.

Um exemplo: um apartamento tipo estúdio em Lisboa pode ser adquirido por cerca de 280 mil euros.

Tal propriedade, em bom estado, pode ser arrendada por € 1.150/mês e rende 4,8% (antes de impostos) como receita bruta de aluguel. Observe que o rendimento líquido é menor após permitir taxas de agente, impostos e outros custos de processamento.

3) Visão geral do mercado de aluguel de curta duração

Lisboa, Porto e Algarve são as zonas mais rentáveis ​​para arrendamentos de curta duração e Airbnb.

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Nos primeiros nove meses de 2022 registaram-se 22,6 milhões de hóspedes e 61,3 milhões de dormidas, considerando todas as modalidades de alojamento (estabelecimentos hoteleiros, parques de campismo e colónias de férias e pousadas de juventude).

No entanto, vale a pena notar que Lisboa implementou recentemente restrições do Airbnb, exigindo que os possíveis anfitriões tenham uma licença para considerar suas propriedades legais. Outra ressalva é que o órgão governamental também parou de emitir as referidas licenças – esperançoso de que o projeto seja retomado em breve.

Acima está uma vitrine das melhores propriedades no mercado de curto prazo de Sintra (Lisboa) de acordo com a AirDNA.

Não é 100% preciso, mas você pode ter uma ideia do tipo de rendimento que pode esperar de diferentes partes do mundo.

Cada apartamento é alugado pelo Booking.com e Airbnb e tem uma taxa de ocupação de 80% nos últimos 12 meses.

Consequentemente, a receita total será de US$ 95.000/ano, com lucro operacional atingindo US$ 60.000 (antes dos impostos).

A propriedade em si comanda um preço de compra de $ 900.000.

4) Impostos relacionados à propriedade

Sendo um país europeu, comprar imóveis em Portugal é fácil para investidores estrangeiros. No entanto, o sistema tributário vem com mais complicações.

Imposto sobre Compras (IMT): 1-8% (quanto mais caro o imóvel, mais se paga).

Imposto sobre a riqueza / Imposto sobre imóveis:

Proprietários de imóveis com valor superior a € 600.000 devem pagar imposto sobre patrimônio ou AIMI (Adicional Imposto Municipal Sobre Imóveis). As taxas anuais começam em 0,7% do valor do imóvel, aumentando para 1% para imóveis com valor superior a 1.000.000€ e 1,5% para imóveis com valor superior a 2.000.000€. Os imóveis comerciais estão isentos deste imposto.

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Outras cobranças

Honorários advocatícios: 1-2%
Registo Predial + Notário: 1%
IVA: 23% (se aplicável)

No geral, o sistema tributário de Portugal certamente não é o mais barato da Europa, mas tem muitas características boas.